La vivienda protegida se ha convertido en una paradoja del mercado inmobiliario valenciano: es la única alternativa real para miles de familias con rentas bajas, pero su precio máximo está tan desfasado que los promotores no pueden construirla sin pérdidas. En la ciudad de València, los pisos de obra nueva de renta libre duplican ya el precio de las viviendas con protección pública.
El problema es claro: construir a 2.400 euros el metro cuadrado es hoy inviable. Ese es el precio máximo fijado por la Generalitat Valenciana para la Vivienda de Protección Pública (VPP), pero el encarecimiento del suelo, de los materiales y de la mano de obra ha dejado ese umbral obsoleto apenas un año después de su revisión.
Costes disparados y precios máximos desfasados
Hasta septiembre de 2024, el precio máximo de venta de una vivienda protegida era de 1.800 euros por metro cuadrado, una cifra claramente insuficiente. Con ese importe, las promotoras ni siquiera cubrían costes:
- El coste de construcción de un edificio residencial supera ya los 1.200 euros por metro cuadrado.
- En València, el precio del suelo se sitúa por encima de los 900 euros por metro cuadrado.
La actualización a 2.400 euros alivió parcialmente la situación, pero no la resolvió. Las subidas salariales en la construcción y el encarecimiento de los materiales han vuelto a dejar fuera de mercado la promoción de vivienda protegida.
Un problema extendido a toda la Comunitat Valenciana
El último informe de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València ha analizado 59 municipios y confirma que el desfase es generalizado.
En 53 de esas localidades, el precio de la vivienda de obra nueva supera en al menos un 20 % al de la protegida. En muchos casos, la diferencia es mucho mayor:
- Torrevieja: +105 %
- Burjassot: +99 %
- Godella: +88 %
- Oliva: +74 %
- Moncada: +69 %
- Almàssera: +56 %
- Quart de Poblet: +49 %
En Benidorm, el precio de la obra nueva triplica al de la vivienda protegida, mientras que en Benicàssim es un 127 % más caro.
Oferta bajo mínimos desde la crisis inmobiliaria
El Observatorio recuerda que la vivienda protegida es “la única opción para los grupos sociales más vulnerables”, pero su promoción se encuentra en mínimos históricos. Entre 2008 y 2020, solo el 6 % de las viviendas promovidas en València fueron de VPP, una cifra casi residual tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.
Desde entonces, la situación ha empeorado por una combinación letal:
- Caída histórica de la oferta de obra nueva.
- Demanda fuerte y sostenida, especialmente en áreas urbanas y metropolitanas.
El resultado es un mercado tensionado donde no se construye vivienda barata, pese a ser la más necesaria.
València: precios fuera de control por distritos
El precio medio del metro cuadrado construido en obra nueva alcanza ya los 4.086 euros, el doble que hace seis años. En algunos distritos, la escalada es aún más acusada:
- Ciutat Vella: 5.752 €/m²
- Camins al Grau: 5.681 €/m²
- Extramurs: 4.666 €/m²
En l’Horta Nord, la diferencia entre vivienda libre y protegida supera los 1.600 euros por metro cuadrado, y en l’Horta Sud, los 800 euros.
Según explica Fernando Cos-Gayón, los 2.400 euros por metro cuadrado útil de la VPP equivalen en realidad a 1.805 euros por metro cuadrado construido, una cifra claramente insuficiente para cuadrar las cuentas.
Promotores: “Así no salen los números”
Las promotoras son contundentes: con los parámetros actuales no es viable desarrollar vivienda protegida. Responsables de una inmobiliaria que ha comercializado cien viviendas en Quatre Carreres explican que el precio real de pisos de entre 75 y 85 metros cuadrados útiles parte ya de los 250.000 euros.
Para compensar las pérdidas que supone el precio tasado de la VPP, muchas empresas intentan recuperar margen con garajes y trasteros, una práctica que evidencia el desequilibrio del sistema.
El Observatorio de la Vivienda estima que, para que la promoción sea viable en València, el precio máximo de la vivienda protegida debería situarse entre 2.550 y 2.600 euros por metro cuadrado.
Una encrucijada para el acceso a la vivienda
La conclusión es clara: sin una revisión profunda de los precios máximos o sin ayudas directas al suelo y a la construcción, la vivienda protegida seguirá siendo un objetivo político imposible de materializar.
Mientras tanto, el mercado avanza en dirección contraria: menos vivienda asequible, más precios inalcanzables y una brecha creciente entre quienes pueden acceder a una casa y quienes quedan definitivamente fuera del sistema.
